Prenájom nehnuteľností patrí medzi časté transakcie závislých osôb. Ako by sa mala vypracovávať transferová dokumentácia k prenájmu?
Vypracovanie transferovej dokumentácie k prenájmu
Transferová dokumentácia k prenájmu je jednou z povinností závislých osôb, ktoré medzi sebou prenajímajú nehnuteľnosti alebo aj hnuteľné veci. Na každú z transakcií, ktorej predmetom je príjem (alebo výnos) z nájomného a ktorej predmetom je výdavok (alebo náklad) za nájomné, sa musí vypracovať transferová dokumentácia k prenájmu. Nezáleží pri tom, či sa nájom poskytuje odplatne alebo bezodplatne, transferová dokumentácia k prenájmu je povinnosťou prenajímateľa a nájomcu vždy. Najčastejšie sú predmetom prenájmu medzi závislými osobami nehnuteľnosti. A práve vypracovaniu transferovej dokumentácie k prenájmu nehnuteľností sa budeme venovať v tomto príspevku.
„Na prenájom medzi závislými osobami sa vzťahuje transferové oceňovanie.“
V praxi napríklad častokrát spoločník prenajíma nehnuteľnosť svojej s.r.o. K takýmto transakciám sa podnikatelia uchyľujú z rôznych dôvodov. Napríklad kvôli 40-ročnej dobe odpisovania nehnuteľností slúžiacich na nevýrobnú činnosť. Iným dôvodom prenájmu nehnuteľností medzi spoločníkom a s.r.o. je snaha mať hodnotnú nehnuteľnosť radšej vo svojom osobnom vlastníctve, než vo vlastníctve firmy. Ďalším dôvodom na takéto konanie môže byť pomerne flexibilný spôsob ovplyvňovania daňových výdavkov firmy cez výšku nájomného. Nájomné je zase na druhej strane predmetom dane u prenajímateľa, ale neplatia sa z neho zdravotné a sociálne odvody.
Čo musí obsahovať transferová dokumentácia k prenájmu
Obsah transferovej dokumentácie nezávisí ani tak od toho, či je predmetom transakcie prenájom nehnuteľnosti, poskytovanie pôžičky alebo niečo iné, ale skôr od toho, aký druh transferovej dokumentácie má daňovník viesť. Transferová dokumentácia k prenájmu môže preto povinne obsahovať rôzne informácie. Závisí to od toho, či sa musí vypracovať skrátená transferová dokumentácia, základná transferová dokumentácia alebo úplná transferová dokumentácia. Každá z týchto druhov transferových dokumentácii má však niečo spoločné. Pri každej transferovej dokumentácii je potrebné dostatočne popísať každú transakciu – každú úhradu a každý príjem nájomného.
Transferová dokumentácia k prenájmu by pri každej transakcii mala obsahovať určenie strán transakcie. Malo by byť teda zrejmé, kto je v danej transakcii prenajímateľom a kto nájomcom. Samozrejmou súčasťou každej transferovej dokumentácie k prenájmu by mal byť popis predmetu nájmu. Ak ide o nehnuteľnosť, mala by byť dostatočne podrobne identifikovaná – kde sa nachádza, akú má rozlohu, na aký účel sa využíva a podobne. Veľmi dôležité je podrobne popísať aj cenu nájomného. Napríklad či cena nájomného zahŕňa len právo užívať nehnuteľnosť alebo sú v nej zahrnuté aj energie, pravidelné upratovanie, pripojenie na internet, rezervované parkovacie miesto a podobne. Pri popisovaní jednotlivých transakcií by sa malo vychádzať zo zmluvy o prenájme. Všetky jej relevantné atribúty by ste v transferovej dokumentácii k prenájmu mali spomenúť.
„Transferová dokumentácia k prenájmu by mala identifikovať prenajímateľa a nájomcu, predmet nájmu, nájomné a ostatné podmienky.“
Transferová dokumentácia k prenájmu a určenie ceny trhového nájomného
Skrátená transferová dokumentácia k prenájmu nemusí povinne obsahovať metódu transferového oceňovania a spôsob určenia ceny nájomného medzi závislými osobami. Napriek tomu je pre daňovníka výhodné tieto informácie zahrnúť aj do skrátenej transferovej dokumentácie. A to kvôli tomu, aby ste vedeli, či a o koľko musíte upraviť základ dane a hlavne, aby ste mali nejaké dôkazy v prípade daňovej kontroly. V prípade prenájmu nehnuteľností je pravdepodobne najspoľahlivejšou metódou transferového oceňovania metóda nezávislej trhovej ceny. Vyžaduje si však získať pomerne spoľahlivé informácie o porovnateľných prenájmoch nehnuteľností medzi nezávislými osobami. Na získanie týchto informácií môžu v dostatočnej miere poslúžiť informácie z ponúk uverejnených na internetových stránkach zaoberajúcich sa realitnou činnosťou.
Pre určenie ceny, ktorá zodpovedá princípu nezávislého vzťahu, sa pri metóde nezávislej trhovej ceny vyžaduje vysoká porovnateľnosť. V prípade prenájmu nehnuteľností je tak potrebné vychádzať z cien prenájmov v rovnakej alebo podobnej lokalite. Je to preto, že práve lokalita prenajímanej nehnuteľnosti má častokrát zásadný vplyv na cenu. Dôležité je, aby sa brali do úvahy len prenájmy s porovnateľnými súvisiacimi službami. Ak závislé osoby medzi sebou prenajímajú nehnuteľnosť bez akýchkoľvek doplnkových služieb, nie je pre ich transakcie porovnateľný taký prenájom, v rámci ktorého je zabezpečené aj vyhradené parkovacie miesto a pravidelné upratovanie nehnuteľnosti. Taktiež je potrebné rozlišovať aj medzi typmi priestorov – kancelárske, skladové, výrobné a podobne. Po vyfiltrovaní vhodných porovnateľných informácií je možné trhovú cenu prenájmu nehnuteľností za meter štvorcový vypočítať napríklad pomocou medzikvartilového rozpätia.
„Pre správne určenie trhovej ceny nájomného treba brať do úvahy lokalitu, doplnkové služby, typ priestoru a iné faktory.“
Výnimka z transferového oceňovania pri prenájme nehnuteľností
Transferová dokumentácia k prenájmu sa musí vypracovať len pre kontrolované transakcie. A práve nie každý prenájom nehnuteľnosti medzi závislými osobami je kontrolovanou transakciou a podlieha transferovému oceňovaniu. Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „zákon o dani z príjmov“) vo svojom § 2 písm. ab) uvádza jednu výnimku z kontrolovanej transakcie. Podľa nej sa transferové oceňovanie nevzťahuje na prenájom nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, ktorú prenajíma fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov svojej blízkej osobe, ktorá túto nehnuteľnosť využíva na osobné účely.
„Na prenájom nehnuteľnosti medzi fyzickými osobami sa po splnení určitých podmienok nevzťahuje transferové oceňovanie.“
V praxi to znamená, že ak:
- fyzická osoba ako prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť inej fyzickej osobe,
- prenajímateľ túto nehnuteľnosť nemá zaradenú v obchodnom majetku (neúčtuje o nej ako o majetku v účtovníctve a neeviduje ju v daňovej evidencii),
- príjmy z prenájmu tejto nehnuteľnosti patria medzi príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov,
- nájomcom nehnuteľnosti je fyzická osoba, ktorá je vo vzťahu k prenajímateľovi blízkou osobou (napríklad súrodenec, manžel, rodič, dieťa a podobne) a
- nájomca nehnuteľnosť využíva len na osobné účely (využíva ju na bývanie),
tak na takýto prenájom sa nebude vzťahovať transferové oceňovanie.